Proprjetajiet vojta f’Malta? “Ħadd ma jaf kemm għandna”

  • Set 10, 2018 10:41
  • Miktub minn iNews

    Fit-teżi tiegħu, l-ekonomista Dario Cacopardo saħaq kif fl-2011, kien hemm mal-40,000 propjetà vojta f’Malta. Kemm hemm propjetajiet vojta llum il-ġurnata? X’inhi r-raġuni għal dan? U din il-proprjetà kif tista’ tiġi utilizzata biex ittaffi l-problemi fis-suq tal-proprjetà llum il-ġurnata?

    Fil-konklużjoni tat-teżi tiegħek, inti semmejt kif bħalissa, ħadd ma jaf  biċ-ċert l-ammont ta’ propjetajiet vojta li għandna vojta bħalissa f’pajjiżna...

    Vera. Ir-raġuni ewlenija għal dan hija waħda: L-aħħar informazzjoni statistikament konkreta li kienet miġbura f’dan is-settur tmur lura għall-2011, meta kien seħħ l-aħħar ċensiment f’pajjiżna.

    F’dan iċ-ċensiment, kien hemm eżami ta’ kemm kien hemm propjetà ġewwa Malta, u kif kienet qegħda tintuża. U sal-aħħar tas-sena 2011, sirna nafu li kien hemm 70,000 propjeta li ma kinux qegħdin jintużaw ta’ kuljum. Jekk taqta dawk li jiġu użati b’mod staġjonali, it-total ta’ propjetà vojta skont it-termini tal-istess ċensiment kienu jilħqu l-41,232.

    Minn dakinhar l’hawn, sfortunatament, ma nafux b’mod konkret kif u b’kemm inbidel dan in-numru. Wieħed ikun jista’ jikkalkula kemm għandna propjetajiet tajbin biex jgħixu fihom in-nies jekk jara l-permess li jinħarġu, però meta tiġi biex tikkonferma liema propjeta qegħda tintuża u liema mhix, bħala fatt, ħadd ma jaf.

    Għalhekk, nemmen li qabel ma jkun hemm it-tnedhija ta’ xi forma ta’ politika jew regolamenti ġodda, l-ewwel ħaġa li jrid jagħmel il-Gvern hija eżerċizzju ta’ ġbir ta’ informazzjoni, biex jimla dan in-nuqqas ta’ tmien snin. Minn hemmhekk, il-Gvern jkun jista’ jimxi u jara x’policies għandhom jittieħdu, biex fost l-oħrajn naraw kif, bl-iktar mod effettiv,  sejrin niskoraġixxu lin-nies milli jħallu l-propjetajiet tagħhom vojta.

     Minkejja dan in-nuqqas ta’ evidenza konkreta, inti tennejt li l-probabbilità hi li dan in-numru naqas. Kif wasalt għal din il-konklużjoni?

    Waqt li kont qiegħed nagħmel dan l-istħarriġ, tkellimt ma’ numru ta’ entitajiet u persunaġġi differenti. Fosthom, lis-Segretarju Parlamentari għall-Ippjanar u s-Suq tal-Propjeta Chris Agius; il-President tal-Assoċjazzjoni Maltija tal-Iżviluppaturi (MDA) Sandro Chetcuti; Andrei Imbroll, iċ-Chairman u d-Direttur ta’ Valletta Boutique Living; Stanley Bonello, branch manager tal-kumpanija Frank Salt; kif ukoll Dr John Consiglio, akkademiku ġewwa l-Universita ta’ Malta, kif ukoll opinjonist regolari fuq is-suq tal-propjetà.

    Meta tkellimt ma’ dawn il-persuni differenti, kien hemm naqra ta’ diverġenza. Per eżempju, Chetcuti tenna l-opinjoni tiegħu li ġewwa Malta, m’għad fadalx propjetajiet vojta, jew dak li għad fadal, hija biss ta’ dak li m’għandu l-ebda interess biex jimliha; l-istakeholders l-oħra, madanakollu, kollha jemmnu li f’Malta għad hawn numru mdaqqas ta’ propjeta vojta.

    Kien hemm punt madanakollu li l-ħamsa li huma qablu: Li huwa żgur li n-numru kif stipolat fiċ-ċensiment tal-2011, dak ta’ l-fuq minn 41,000, llum naqas drastikament.

    Għaliex taħseb li ġara dan?

    Ħadd ma jaf biċ-ċert. Madanakollu, wieħed faċilment jista’ jassumi.

    Nibdew bl-ewwel spegazzjoni: Għal raġunijiet kemmxejn ovvja, jidher li r-rata ta’ propjetajiet ġodda (kemm dawk li għadhom kif inbnew, kif ukoll dawk li għadhom fuq il-pjanta) jinbiegħu ħafna iktar malajr mill-propjetà iktar antika. Jidher biċ-ċar li f’diversi lokalitajiet, b’mod speċjali fl-inħawi tal-Belt u tal-Port il-Kbir, hemm ammont ta’ propjetà vojta li mhix qegħda tintuża, u li mhix qegħda tinbiegħ.

    U dan il-fenomenu wkoll jista’ jkun minħabba diversi raġunijiet. Fosthom, minħabba li f’dawn in-naħat, dawn il-propjetajiet kienu mogħtija fuq ċens mill-Knisja u l-istat, liema ċnus kapaċi jmorru lura għal għexieren ta’ snin, saħansitra qabel il-Gwerra. Ħafna nies, filwaqt li ħarġu minn dawn il-postijiet u marru jgħixu f’irħula oħra, dawn il-propjetajiet qatt ma ġew irritornati lura. Jiġifieri, waqt li fuq il-karta, dik it-tali propjetà għandha sid u abitant fiha, fir-realtà din il-propjetà hija abbandunata u mhix qegħda tiġi użata.

    Apparti hekk, hemm l-ispejjeż annessi. Ħafna min dawn il-propjetajiet, minħabba ż-żmien tagħhom, jirrikjedu ħafna flus biex jiġu ttranġati. U min ma jkunx f’pożizzjoni li jkun jista jwettaq dan ix-xogħol ta’ manutenzjoni, u jipprova jbiegħ il-propjetà, isibha diffiċli għaliex il-konsumatur ħafna drabi ma jkunx irid jidħol fi spejjeż oħra.

    Għandek ukoll il-problema ta’ riżorsi umani: Naqsu ħafna n-nies li għadhom kapaċi jagħmlu dan ix-xogħol, tant li ġew numru ta’ ħaddiema konsiderevoli mill-Italja, kif ukoll mill-Lvant, biex jippruvaw jimlew dan in-nuqqas.

    Dawn huma problemi naturali li jiġu mis-suq. Pero hemm problemi oħra li mhumiex ekonomiċi. Per eżempju, filwaqt li kulħadd jirrikonoxxi li l-Gvern huwa l-ikbar sid tal-propjetà f’Malta, ħadd ma jaf bl-eżatt u biċ-ċert kemm hemm propjetajiet tal-Gvern, aħseb u ara liema huwa abitat u liema m’huwiex. 

    F’liema sens ma jafx? M’hemmx ir-reġistru pubbliku tal-propjetà? U jekk dan mhix suffiċjenti, għaliex?

    Matul iż-żminijiet, forsi riżultat ta’ ineffiċjenza tas-settur pubbliku taħt diversi amministrazzjonijiet differenti, qatt ma nħasset l-ħtieġa li jagħtu kas l-affarijiet bżonnjużi relatati ma’ dawn il-propjetajiet, fosthom ir-rikordji. Ikun għaqli għall-Gvern kieku, qabel ma jniedi xi tip ta’ politika, l-ewwel jagħmel proċess ta’ stock take.

    X’jiġifieri? Idealment, il-Gvern għandu jibda jdur bieb bieb, dar dar, biex jara x’għandu u m’għandux. Imbagħad, huwa u jiġbor l-informazzjoni, biex din il-problema ma terġax tirrepeti ruħha, ikun għaqli kieku din l-informazzjoni kollha miġbura tkun diġitizzata, kemm għal raġunijiet ta’ klassifikazzjoni, kif ukoll bħala rikordju iktar permanenti.

    La semmejt ir-reġistru pubbliku, sejjer intenni dan; Iva, għandna reġistru fil-preżent, però dan ma jkoprix il-pajjiż kollu... 

    Meta tgħid li ma jkoprix il-pajjiż kollu...

    Li dan ir-reġistru ilu ma jkollu aġġornament għexrien ta’ snin, u li jkopri biss parti żgħira tal-propjetajiet kollha f’Malta u Għawdex, xi għaxra fil-mija. Filwaqt li hemm ċerti bliet u rħula li huma totalment koperti, oħrajn mhumiex.

    Dan ir-reġistru, huwa għodda mportanti ħafna: l-ewwel nett, għax il-Gvern jista’ jkun jaf fil-pajjiż bl-eżatt, mingħajr assunzjonijiet, x’hemm u x’mhemmx, u jkunx jista jibbaża l-idejat u l-politika tiegħu fis-settur tal-propjetà fuq informazzjoni konkreta. Ir-realtà hija li mingħajr din l-informazzjoni, anke jekk l-idejat ikunu bl-aħjar intenzjonijiet u jkollhom l-ogħla livell ta’ prudenza, int sejjer timxi abbażi ta’ preżunzjoni, u mhix neċessarjament fatti. La m’hemmx dan it-tip ta’ reġistru, jew kif inhuwa magħruf ukoll, cadastre, ma tistax tamministra b’mod effiċjenti, la l-propjeta kif inhija fil-preżent, u lanqas kwalunkwe miżura finanzjarja, inkluża t-taxxa, fuq il-propjetà.

    Filwaqt li semmejt ħafna raġunijiet, temmen li dawn jispjegaw il-fenomenu tal-propjetà vojta ġewwa pajjiżna?

    Hemm fatturi ekonomiċi oħra li wieħed irid jikkunsidra. Raġuni valida ħafna għaliex propjeta tista’ tisfa abbandunata hija t-tip ta’ bini nnifisha. Ħu l-Belt Valletta: Għandek ħafna bini li qiegħed fl-għoli (jiġiferi fit-tieni u t-tielet sular), fejn il-pjan tas-sottoterran ikun qiegħed jintuża, però l-bqija tal-bini jkun abbandunat. Jew għax il-bini kif ikun magħmul, jew minħabba l-ispazju neċessarju għan-negozju biex jopera huwa wieħed żgħir, u jista jkun minħabba raġunijiet ta’ permessi, ikun iktar faċli għall-inkwilin li jinjora l-ispazju vojt li għandu anness miegħu, milli jipprova jutilizzah.

    Għandek ukoll l-aspett tad-domanda, speċifikament it-tip ta’ domanda li qegħda ssir. Jekk wieħed jagħti titwila lejn il-midja soċjali, tara ħafna nies (speċjalment barranin) li jkunu jridu biss kamra waħda jew tnejn, u mhix appartament sħiħ. Dan il-kunċett t’għajxien kollettiv daħal sew fi bliet kbar bħal Londra u Amsterdam; Malta, dan il-kunċett qiegħed jidħol bil-mod, speċjalment minħabba l-popolazzjoni barranija li għandna f’pajjiżna, però tramite l-Maltin naħseb li għad fadal ħafna.

    Ma ninsewx l-aspett ġudizzjarju, speċifikament meta jkun hemm każijiet ta’ wirt quddiem il-Qorti. Biex dawn it-tipi ta’ każijiet jiġu riżolti,  jdumu eternita: ġejt ikkwotat każ li ilu tmien snin il-Qorti, u li fih hemm wieħed u għoxrin propjetà differenti maqbuda: sakemm tittieħed id-deċiżjoni finali, dawn mhix sejrin jiċċaqalqu.

    Fuq dan il-punt, il-Gvern kien riċentament għamel xi tibdiliet legali biex jipprova jtfaffi s-sitwazzjoni: Fost l-oħrajn, daħħal avviż legali fejn jekk iktar minn nofs il-werrieta (50% + 1) jaqblu li l-propjeta tkun tista tinbiegħ għal ċert press, il-Qorti tagħti l-permess biex dan isir. Pass tajjeb ħafna, però frankament mhix is-soluzzjoni faċli.

    Fl-opinjoni tiegħek, x’hemm bżonn isir biex din il-problema tiġi riżolta? U temmen li dawn is-soluzzjonijiet jistgħu jwasslu biex tittaffa ż-żieda fil-valur tal-propjetà?

    Jiena fit-teżi kont nedejt sitt proposti, li kapaċi jindirizzaw l-ammont ta’ propjetà vojta li għandna f’pajjiżna.

    L-ewwel waħda, naħseb l-iktar waħda kruċjali: Il-Gvern irid ikollu evidenza tanġibbli ta’ x’hemm u m’hemmx. Apparti hekk, l-informazzjoni li trid tinġabar trid tkun fuq perjodi iktar frekwenti minn għaxar snin, u dan għar-raġuni ovja: Mill-2011 l’hawnhekk, is-sitwazzjoni ekonomika u soċjo-politika tal-pajjiż inqalbet totalment. Huwa fatt li minn kemm ilu l-Partit Laburista fil-Gvern, l-ekonomija bdiet tikber b’rata kbira ħafna, u bħala riżultat dirett ta’ dan it-tkabbir, fejn il-provvista tal-ħaddiema Maltin ma kinitx qegħda tlaħħaq mad-domanda, kien hemm impurtazzjoni ta’ numru sostanzjali ta’ ħaddiema, li kompliet iżżid d-domanda għall-propjetà. Għalhekk, huwa iktar kruċjali għall-Gvern li jimla l-vojt fl-informazzjoni u l-istatistika tiegħu, u jibda jiġbor informazzjoni b’mod iktar frekwenti.

    It-tieni pass imbagħad huwa l-ħolqien ta’ reġistru tal-propjetà kif suppost, wieħed li jkopri l-pajjiż kollu, l-propjeta kollha. Nirrikonxxi l-fatt li biex tagħmel dan, għandek bżonn numru sostanzjali ta’ nies, riżorsi u żmien biex tlaħħaq mal-loġistika. Nemmen li pass bħal dan kapaċi jieħu għexieren ta’ snin, però r-realta hija il iktar ma nibdew malajr, iktar ħa llestu malajr. Ma nistgħux noqogħdu nibbażaw il-liġijiet u l-politika tagħna fuq sempliċi assunzjonijiet, irridu naħdmu fuq informazzjoni iktar tanġibbli.

    Apparti li jsir dan l-istock take, ir-reġistru tal-artijiet fil-preżent għandu jissaħħaħ, u għandu jkopri kull binja u lokalità f’pajjiżna. Dan ikun jista’ jagħti ritratt aħjar ta’ dak li qiegħed jiġri f’pajjiżna.

    Hemm bżonn ukoll ta’ Qrati iktar effiċjenti: Apparti li numru ikbar ta’ riżorsi għandhom jiġu ddedikati, speċjalment f’dawk il-membri tal-ġudikatura li jieħdu ħsieb każijiet bħal dawn, nemmen li hemm bżonn li tingħata iktar emfasi lejn mekkaniżmi alternattivi, bħall-medjazzjoni, biex dawn il-każijiet jiġu riżolti, fl-inqas ħin possibbli. B’hekk, nimminizzaw.

    Pass ieħor, li diġà hemm ħidma estensiva fuqu, huwa t-tibdil fil-liġijiet tal-kera. Irridu nagħtu kas tal-problemi li jirriżultaw mill-liġi tal-kera tal-1995, fejn numru ta’ propjetajiet tħallew jiddeterjoraw; fejn is-sidien iħossuhom li ma jistgħu jagħmlu xejn, għaliex diffiċli għalihom biex joħorġu lil dawn il-propjetajiet lura fuq is-suq. Filwaqt li hemm bżonn li nipproteġu lill-inkwilini minn rati esaġerati, u minn tibdil fuq il-kera tagħhom mill-lum għal għada, nemmen li hemm bżonn iktar protezzjoni għas-sidien tal-propjeta.

    Il-Gvern għandu jikkunsidra wkoll li jdaħħal iktar miżuri finanzjarja, fosthom kreditu ta’ taxxa jew anke flus diretti, biex il-propjetà vojta li għad baqa ġewwa pajjiżna, jitranġaw u jingħataw lis-suq. Il-Gvern għandu jagħti dan l-investiment lis-sidien ta’ propjetajiet antiki, bil-kundizzjoni li l-propjeta titranġa u terġa lura fis-suq f’ħin stipolat.

    Fl-aħħar, il-Gvern għandu jikkummissjona studji fuq l-effetti li jista’ jkun hemm jekk tiġi mponuta taxxa fuq il-propjeta vojta u vakanti f’pajjiżna. Fuq dan il-punt, sfortunatament hemm nuqqas kbir ta’ informazzjoni u riċerka: meta kont qiegħed nagħmel riċerka jiena fil-fatt, studju konkret fuq l-effetti ta’ taxxi simili bħal dan wieħed biss sibt.

    Numru ta’ pajjiżi differenti bdew jagħmlu passi konkreti fuq dan il-lat: Bħalissa, il-Belt Kanadiża ta’ Vancouver,  qegħda tħaddem u tistudja l-effetti li tista tħalli taxxa fuq propjeta vojta. Il-Belt ta’ Toronto qegħda tistudja dan l-andament ukoll. Intant, il-Gvern Awstraljan, fl-aħħar baġit tiegħu, introduċa miżura fejn barranin li jixtru propjeta ġewwa l-Awstralja u jħalluha vojta, sejrin ikunu suġġetti għal taxxa kbira ħafna. Pajjiżi oħra, bħan-New Zealand, qegħdin jipprojbixxu li nies barranin jixtru l-propjeta, bil-għan li ma jagħtux lok għal-investituri barranin jispekolaw, u b’hekk jikkalmaw il-prezzijiet.

    Temmen li dawn il-miżuri jaħdmu?

    Filwaqt li ċertu konklużjonijiet huma iktar bbażati fuq sens komun, oħrajn sfortunatament huma neqsin minn riżultati konkreti, u għad fadal ftit dubju. Nibqa’ nenfasizza li l-ikbar problema f’Malta bħalissa hija n-nuqqas ta’ informazzjoni konkreta: Jekk tiġi riżolta din, inkunu f’sitwazzjoni ħafna aħjar biex nieħdu l-passi neċessarji.

    Fl-aħħar mill-aħħar, irridu nqisu l-fatt li preżentament, Malta saret villaġġ wieħed, b’iktar minn terz tal-art meħudha għall-bini. Ma nistgħux nkomplu nnaqqru minnha: Il-ġenerazzjonijiet futuri ma jistgħux jibqgħu jaraw bini u konkrit biss.

    Irridu nkunu iktar strinġenti fuq il-liġijiet għall-iżvilupp, biex naċċertaw li l-ġenerazzjoni preżenti, kif ukoll il-ġenerazzjonijiet futuri, ikollha bilanċ t’akkomodazzjoni, u ta’ spazji miftuħa. U jekk nibdew nieħdu ħsieb l-propjetà vojta ġewwa Malta, diġà nkunu qegħdin nagħmlu pass kbir biex nilħqu dan l-għan.

    Simili

  • Agħżel storja li tixtieq tikkummenta dwarha u agħfas fuq il-ħolqa "ikkummenta" li tinsab taħt l-artiklu.

    Wara dan tinfetaħlek tieqa fejn tintalab tirreġistra. Agħfas fuq "irreġistra" u imla d-dettalji kif mitlub. Importanti li kull dettall imdaħħal ikun korrett. Minkejja li tintalab timla indirizz tal-imejl li huwa eżistenti u mhux fittizju, inti xorta tista' tikkummenta b'mod anonimu.

    Wara li tibgħat id-dettalji tiegħek, se tirċievi imejl fuq l-indirizz li rreġistrajt bih. F'din l-imejl se tirċievi security code.

    Ikkupjah u daħħlu fit-tieqa tar-reġistrazzjoni. Din hija proĊedura li ssir darba.

    Minn hemm 'il quddiem tkun tista' tikkummenta fuq kull artiklu bin-nom-de-plume tal-għaໝla tiegħek. Jekk issib xi diffikultà tiddejjaq xejn tikkuntattjana fuq 2590 0288.

Kummenti: 0